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Immobilier commercial, une bulle prête à exploser ?

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Malgré une stagnation durable de la consommation, le boom de l’e-commerce, et des clients qui aspirent à repeupler le centre-ville, les promoteurs immobiliers poursuivent sans relâche leur politique de construction de zones commerciales. Jusqu’à provoquer une bulle immobilière ?

Des panneaux “A vendre“ ou “A louer“ qui se multiplient, des trompes l’œil pour cacher les vitrines vides, des associations de commerçants et fédérations professionnelles qui ne cessent d’alerter les pouvoirs publics sur la gravité de la situation des centres-villes… Et pourtant rien n’y fait. En 2017, 1,4 millions de m2 de surfaces commerciales supplémentaires sortiront de terre, la grande majorité d’entre elles en périphérie des villes. Un phénomène qui perdure maintenant depuis des années. Le cas de l’Ile de France est représentatif de cette boulimie constructive : depuis 2010 pas moins de 14 nouveaux centres commerciaux ont ouvert leur porte (Qwartz, Aeroville, le Millénaire, So Ouest, les Saisons de Meaux, Plein Air, les 4 chênes, Okabe, One nation, les armoiries, l’Ilo, Marques Avenue, White Parc, Saint Lazare) ! Problème, la fréquentation de ces centres ne suit pas, au contraire même, depuis la crise économique de 2008, elle s’inscrit régulièrement en baisse. Et la tendance ne devrait pas s’inverser, avec un client qui aspire à réinvestir les centres-villes, mais surtout le boom de l’e-commerce, qui connaît une croissance sans égale depuis plusieurs années (cf graphique ci-dessous). Il n’en fallait pas plus pour que certains analystes se mettent à parler de bulle immobilière.

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Evolution du CA du E-commerce (milliards d’euros) et part du M-commerce en France, en % (Sources : Cushmann&Wakefied – Marketbeat France Commerces – 1ier semestre 2017).

Une vacance commerciale en forte hausse

Il y a-t-il donc trop de centres commerciaux en France ? « Oui sans aucun doute », tranche d’emblée Christian Dubois, Directeur Général Cushman & Wakefield France, qui souligne notamment le fait que « la consommation augmente bien moins rapidement que la construction de m2 ». Ce qui ne l’empêche pas pour autant de s’opposer au gel de la construction de nouvelles surfaces commerciales, une revendication reprise actuellement par de nombreuses associations et fédérations de commerçants de centres-villes. Et tant pis si cela implique de voir dépérir certaines zones commerciales. « La mort fait partie de la vie du commerce, s’explique-t-il, nous pouvons très bien transformer ces locaux vacants en bureaux, logements ou même équipements publics. Et puis il faut aussi voir le bon côté des choses : les nouveaux équipements répondent aux normes écologiques et ciblent mieux les besoins du consommateur grâce à une offre plus pertinente. » Un déplacement de clientèle que l’on observe dans certain cas, même si pour le moment le phénomène reste assez limité. En effet, en 2015 déjà, la fédération du commerce spécialisée Procos notait que « le taux de vacance des centres ouverts dans les années 1970 oscillait autour de 5%, celui des centres ouverts entre 1980 et 2000 autour de 7,5%, celui des centres ouverts dans les années 2000 autour de 10% ». Aujourd’hui encore, Emmanuel Le Roch, délégué général de Procos, confirme que « les nouveaux centres commerciaux peinent à trouver leur place ». Pire encore, la vacance commerciale ne cesse d’augmenter d’année en année, à plus de 9% en 2016, alors qu’elle n’était que de 4,6% en 2012 (voir graphique ci-dessous). Pas de quoi inquiéter pour autant le Conseil National des Centres Commerciaux, qui fait mine d’ignorer le problème. « La vacance n’est pas inquiétante, dans de nombreux centres elle est même voulue, afin de pouvoir gérer au mieux la rotation des enseignes », rétorque Gontran Thüring, délégué général de la CNCC.

Taux de Vacance par Types de Sites – Evolution 2015-2016 – Codata Digest France 2017

Des centres commerciaux aux retails parks à ciel ouvert

La frénésie constructrice des promoteurs immobilier peut-elle conduire à l’apparition de Dead Mall, comme on peut en voir depuis plusieurs années aux Etats-Unis ? Pour le moment la France reste plutôt épargnée par le phénomène, mais la donne pourrait rapidement changer vu le rythme de progression de la vacance commerciale. Et ce d’autant plus que les enseignes sont désormais plus sélectives dans leur choix d’emplacement. Dans le secteur de la mode notamment, les surfaces commerciales des chaînes spécialisées ont reculé de 3 % en 2016, une première « après vingt-cinq ans de croissance », souligne l’Institut Français de la Mode. Les prix des loyers notamment sont pointés du doigt. « Sur la période 2013/2016, nos données montrent que le chiffre d’affaires a progressé de 0,3% par an dans les centres commerciaux, alors que les loyers augmentaient eux de 1,8% par an, hors charges ! Les enseignes ont de plus en plus de mal à encaisser ce décalage », affirme Emmanuel Le Roch. Un vrai signal d’alarme pour Pierre Creuset, Directeur Général de l’association Centre-ville en mouvement. « Si nous poursuivons dans cette direction, nous nous retrouverons à terme avec des centres commerciaux déserts », redoute-t-il. Les promoteurs immobiliers l’ont bien compris, d’où un ajustement de leur stratégie, avec le lancement de nouveaux formats, afin de continuer à séduire les enseignes. « Le modèle des retails parks notamment est très intéressant, souligne Christian Dubois. Les loyers et charges sont bien moindres que dans les centres commerciaux, explique-t-il. Cela pourrait conduire à de nouveaux arbitrages auprès des enseignes. » La concurrence est déjà lancée.  En Seine-et-Marne par exemple, les Galeries Lafayette ont tout récemment décidé de quitter le centre commercial d’Evry 2 (ouvert en 1975), pour rejoindre son concurrent Carré Sénart (ouvert en 2002), distants de seulement 15 km.

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Aux Etats-Unis, la bulle immobilière a déjà fait de nombreux dégâts. Certains analystes estiment même qu’un tiers des centres commerciaux ouverts actuellement pourraient fermer leurs portes d’ici les prochaines années.

Les villages de marques aussi se montrent plus ambitieux, alors même que le modèle est loin d’avoir fait ses preuves. « Il suffit de se promener une journée dans l’un de ces villages et discuter avec les commerçants pour s’apercevoir que bien souvent la mayonnaise ne prend pas », certifie Marc Nécand, co-président du Collectif National contre les Centres de Marques. Un constat déjà émis un an plus tôt (lire sur ce sujet notre enquête Les centres-villes seuls contre tous). Pas de quoi refroidir les ardeurs des promoteurs, à l’image de McArthur Glen qui vient tout récemment d’ouvrir un Village de Marques de 19000 m2 à Miramas, ou encore Adventail qui inaugurera le Honfleur Normandy Outlet, en Normandie. Une concurrence accrue qui pousserait même, dans certains cas, les promoteurs à délaisser leurs propres centres. Dans une interview accordée au Collectif National contre les Centres de Marques, Patrick Oudet, patron de l’enseigne Bayard, fait part de son inquiétude concernant la viabilité à long terme du Marques Avenue de Saint-Julien-les-Villas, où l’on recense une quarantaine de cellules vides sur un peu plus de 120 enseignes ! Et met directement en cause la direction : « maintenant qu’ils ont neuf centres en Europe, le site Sancéen a-t-il encore une importance à leurs yeux ? »

Pour ou contre un moratoire sur l’extension de zones commerciales périphériques ? Votez ici

Pourquoi les constructions de m2 se poursuivent ?

Ce contexte plutôt défavorable n’a en aucun cas remis en cause l’appétit des promoteurs immobiliers. Au contraire même, ces derniers rivalisent d’idées pour imaginer des complexes toujours plus grands, et donc de nouveau m2 bâtis. L’exemple du méga projet d’Europa City, qui prévoit de s’installer dans une zone déjà dense en offre commerciale, est le reflet de cette situation. Et pour cause, malgré la baisse de la fréquentation et une vacance qui a doublé en l’espace de 4 ans, l’investissement dans l’immobilier commercial reste toujours attractif. « Il n’y a pas de mystère, si les constructions se poursuivent c’est parce que les rendements sont très bons », confirme Christian Dubois. Contrairement à l’immobilier locatif, les impayés sont bien moins nombreux et l’investisseur assoit son projet sur un bail de longue durée. Le contrat de location est également plus souple et permet de répercuter davantage de charges sur le locataire. Et peu importe que les locaux soient vides, puisque des procédés comptables permettent aux promoteurs de faire figurer la valeur de leurs murs commerciaux à l’actif de leur bilan. Ainsi plus les loyers sont élevés, plus leurs murs commerciaux, et ainsi leur société, sont valorisés. A cela s’ajoute un contexte bancaire favorable, avec des banques volontiers prêteuses à ces grandes entreprises, qui en profitent pour décupler leur rentabilité grâce à l’effet de levier (cf graphique ci-dessous).

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Enfin, les promoteurs peuvent s’appuyer sur un statut juridique favorable, les SIIC (Societé d’Investissement et d’Immobilier Cotée), créé par les pouvoirs publics en 2002 pour développer la construction d’immeuble commerciaux. Les SIIC sont en effet exemptés d’IS. Il n’en fallait pas plus pour convaincre les acteurs de la grande distribution alimentaire de creuser le filon via leur filiale respective (Carmilla pour Carrefour, Immochan pour Auchan, Mercialys pour Casino…). Et ce d’autant plus qu’avec la guerre des prix qu’ils se livrent, l’immobilier permet de restaurer les marges très faibles de leur activité première.

Une bulle peut-elle exploser ?

Construire à court terme car c’est rentable, avec des terrains en zones périphériques très bon marché, voici en résumé à quoi ressemble actuellement la logique des promoteurs immobiliers. Un cocktail explosif propice à l’éclatement d’une bulle immobilière ? Dans un rapport datant de 2016, le Haut Conseil de Stabilité Financière, l’autorité macroprudentielle française chargée d’exercer la surveillance du système financier, s’inquiétait déjà de l’apparition d’une possible bulle, du fait des prix anormalement haut de l’immobilier commercial (bureaux, locaux commerciaux, immobilier de service, parking ainsi que l’immobilier résidentiel détenu par des institutionnels). Selon ce rapport, « l’immobilier commercial français dans son ensemble pourrait présenter une surévaluation, dans une fourchette de 15%-20%, avec des chiffres proches de 30% pour certains segments tels que les bureaux parisiens ». Une situation d’autant plus alarmante qu’elle est propre au territoire français. « Sur le panel de pays retenus, la France passe du statut de pays le plus rentable jusqu’en 2005 à celui de pays le moins rentable en 2014 ; dans ce contexte, la poursuite de la progression des prix après le rebond de 2009-2010 peut sembler paradoxale », peut-on notamment lire. D’où la crainte d’une valorisation excessive, propice « à l’émergence d’un épisode d’emballement, pouvant pousser certains acteurs à réaliser des opérations à risque, tant en termes de viabilité du projet que de pratiques d’endettement. »

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En clair, un risque réel de bulle immobilière, déjà identifié depuis plusieurs années par les spécialistes du secteur, à l’image de Pascal Madry, directeur de Procos et de l’Institut pour la Ville et le Commerce (lire à ce propos son article Le commerce est entré dans sa bulle). Reste alors à savoir les conséquences de l’éclatement d’une telle bulle sur l’ensemble de l’économie, surtout lorsque l’on sait que depuis 2012, les épargnants peuvent intégrer du placement immobilier dans leur contrat d’assurance vie, le placement préféré des Français. Les autorités de régulation (CDAC et CNAC) ne semblent, elles, pas inquiètes, pour preuve « en 2016, le volume des surfaces commerciales autorisées a encore augmenté de 22% (dont 90% ont été installées en périphérie) », note l’association Centre-Ville en Mouvement, qui réclame un moratoire d’une année sur l’extension de  zones commerciales périphériques. Jusqu’ici tout va bien. Affaire à suivre.

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3 Comments

  1. Aujourd’hui on permet la réalisation de projets pharaoniques ou même plus petits qui ne tiennent pas compte ni de la durée de vie du projet ni des dégâts collatéraux occasionnés. Prenez Europacity qui prévoit 4800 emplois dans le commerce alors que dans un rayon de 6KM vous avez 3 centres commerciaux qui sont menacés de fermeture pour 6000 emplois. Qui se soucie du risque de friches sur ces 3 centres commerciaux?
    On crée une croissance de l’activité artificielle car on ne fait que déplacer l’économie.
    On est aux antipodes des préoccupations de l’organisation des commerces, d’un côté on se plaint de la désertification des centre villes et d’un autre côté on tire vers le gigantisme, au milieu se trouve l’arroseur arrosé, la ZAC.
    Et si demain cette situation profitait au petit commerce? En tous cas il a une carte à jouer et c’est maintenant qu’il faut sortir les atouts au risque de se faire prendre le « petit » au bout et de perdre la partie (pour les initiés au tarot)

  2. Marc JOND-NECAND

    Tres bon constat sur la situation plus que preoccupante de tres nombreux centres villes
    Et maintenant quand on a dit cela qu est ce qu on fait de facon urgente pour changer les choses et ramener le curseur vers un vrai equilibre des formes de distribution
    Les politiques detiennent une partie de la reponse mais comme moi le citoyen doit se mobiliser et manifester comme je l ai encore fait dimanche dernier Place de la Republique a Paris au cote de mes amis en lutte active contre le projet fou dont vous parle : Europa City qu il faut absolument combattre par tous les moyens d autres alternatives plus riches et plus humains existent face a ce projet Auchan Wanda

  3. LES AVANTAGES SONT POUR LES MAIRES
    et les inconvénients pour les commerçants-artisans independants
    Depuis la loi de Modernisation de l’Economie de 2008, avec la suppression des critères de la densité commerciale et de l’emploi, les commerçants-artisans sont totalement abandonnés par les Pouvoirs Publics.

    En effet, lorsque les maires vendent les terrains au bénéfice de la grande distribution et des grandes enseignes, ils en retirent tous les avantages sans prendre en compte tous les inconvénients qu’ils laissent à la charge des commerçants-artisans indépendants.
    AVANTAGES POUR LE MAIRE
    vente des terrains communaux (pour la grande distribution, centre commercial – intérêts privés)
    délivrance du permis de construire
    encaissement des taxes, TASCOM…
    en cas de recours : frais d’avocat assumés par les finances publiques
    représailles, dommage et intérêt pour faire tomber les recours : frais d’avocat assumés par les finances publiques
    LES COMMERÇANTS-ARTISANS TOUT LES INCONVÉNIENTS
    les commerçants-artisans doivent assumer seuls leurs recours sur leurs deniers propres.
    aucune évaluation, ni de ligne budgétaire provisionnelle de la municipalité pour les préjudices des commerçants avec l’arrivée de la grande surface, centre commercial etc…
    tribunaux de commerces – dépôt de bilan – liquidation judiciaire.
    aucune indemnisation pour la perte de leurs libertés : entreprendre et propriété.
    aucun droit au chômage des commerçants-artisans
    aucun suivi des pouvoirs publics sur la misère occasionnée.
    …”le mépris des droits de l’homme sont les seules causes des malheurs publics”…

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