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Quand vacance commerciale rime avec logements vacants

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Une récente étude de la FNAIM montre que la part des logements vacants progresse en France. Les centres urbains de petites et moyennes agglomérations sont particulièrement touchés par ce phénomène.

Si le nombre de personnes sans domicile fixe a augmenté de 50% ces dix dernières années selon la fondation Abbé Pierre, cette crise n’est pas à mettre au crédit d’un manque de logement dans l’Hexagone. Et pour cause, selon le dernier rapport de la FNAIM (Fédération Nationale de l’Immobilier), entre 1999 et 2014, le taux de vacance des logements s’est accru de 1 % en moyenne en France, passant de 6,9 % à 7,9 %, soit 700.000 logements supplémentaires inoccupés. En 2014, on recensait ainsi 2,7 millions de logements vacants !

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A l’image de la ville d’Agen, on observe une corrélation entre vacance commerciale élevée et augmentation du nombre de logements vacants.

Les grandes agglomérations ne sont pas touchées

Comme le souligne d’entrée le rapport de la FNAIM, « cette évolution du taux de vacance moyen cache des disparités entre territoires ». Les grandes agglomérations notamment (entre 500.000 et 2 millions d’habitants) sont dans l’ensemble épargnées par le phénomène. Dans les aires urbaines de plus de 500 000 habitants, le taux de vacance moyen s’établit ainsi à 6,8%, exception faites des agglomérations de Saint-Étienne et d’Avignon qui affichent une vacance respective de 9,4 % et à 9,5 %. A l’inverse, les agglomérations de Rennes (6,3 %), Paris (6,4 %), Bordeaux (5,6 %) et Nantes (5,4 %) apparaissent particulièrement prisées.

Les villes moyennes au cœur du problèmes des logements vacants

A l’image de la vacance commerciale qui touche principalement les villes moyennes, la vacance de logements concerne en priorité les aires urbaines de moins de 500 000 habitants. Dans les aires urbaines entre 200.000 et 500.000 habitants, la vacance dépasse ainsi les 7 %, et pour celles entre entre 100.000 et 200.000 habitants, elle s’établit à plus de 8%. Certaines villes apparaissent particulièrement touchées à l’image de Perpignan et Metz où le nombre de logements vacants dépasse les 9%, ou encore Mulhouse et Pau avec un taux de plus de 10% ! Signe de la concurrence que se livre centres-villes et périphéries, la FNAIM révèle qu’au sein des agglomérations de moins de 500 000 habitants, le taux de vacance est « plus élevé dans les pôles urbains que dans leurs couronnes. Par exemple, dans l’aire urbaine de Thiers (18.000 habitants), dont la population a diminué de 5 % et où le taux de vacance a augmenté de 7,5 % pour atteindre 17,2 % en 2014, le pôle urbain a perdu 10 % d’habitants et la périphérie en a gagné 17 % », souligne l’étude.

Lire aussi : Immobilier commercial, une bulle prête à exploser ?

Des données qui viennent corroborer un rapport gouvernemental datant de décembre 2017, intitulé « Villes moyennes en France : vulnérabilités, potentiels et configurations territoriales ». Dans celui-ci, il est notamment mentionné que les « 203 villes moyennes françaises réunissent en 2013 environ 15,6 millions d’habitants soit près de 23 % de la population. Les trois quart d’entre elles se situent dans des aires urbaines dont la population a progressé entre 2008 et 2013. Sur la même période, la population de la majorité des communes-centres [ndlr : population dans le centre-ville] a par contre baissé. »

Quand le neuf concurrence l’ancien

Si on peut observer à l’échelle de la planète un phénomène de concentration de la population au sein des grandes métropoles, la tendance s’inverse concernant les petites et moyennes agglomérations françaises. Une attirance pour la périphérie que la FNAIM explique en grande partie par le « désir d’habiter dans un logement bénéficiant de tout le confort moderne et l’attrait pour la maison individuelle ». Surtout que l’offre n’a cessé de croître au cours de ces 15 dernières années, le parc de logement ayant progressé à une moyenne de 350.000 unités par an, soit 5,5 millions de logements supplémentaires ! A cela s’ajoute des dispositifs fiscaux incitatif pour l’achat dans le neuf, qui n’ont fait qu’aggraver la situation selon la FNAIM. « On a d’ailleurs constaté que la concurrence d’une offre nouvelle de logements neufs avait eu des effets dévastateurs sur le marché locatif de l’ancien, avant que ce dispositif – qui ciblés aussi les villes moyennes – soit interdit aux zones B2 et C » dénonce la fédération.

Manque de commerce, chômage, pauvreté…

Les petites villes et villes moyennes destinées à être délaissées ? S’il est difficile d’établir des généralités sur un sujet aussi complexe, certaines données ne trompent pas. Selon le rapport gouvernemental « Villes moyennes en France : vulnérabilités, potentiels et configurations territoriales », « entre 2008 et 2013, le taux de chômage a augmenté en moyenne de 2,8 points dans les villes moyennes contre 2 points en France. De fait, dans les trois quarts des villes moyennes, l’évolution du taux de chômage est supérieure à celle de la moyenne française. » Egalement, le taux de pauvreté est en moyenne plus élevé dans les villes moyennes en comparaison à l’ensemble de la France (17,8 % contre 14,5 % 2013). A l’inverse, on recense dans ces agglomérations une part importante des retraités et une plus faible part des cadres et professions intellectuelles supérieures (respectivement 29,4 % et 6,2 % et contre 26,6 % et 9 % en France, en 2013). Une désertion du centre-ville que la FNAIM attribue aussi à une déficience structurelle des logements en centre-ville, et notamment un manque de parking, « les moyens de transport n’étant pas assez performants pour que l’on puisse se passer d’une voiture ». Au-delà du débat sur la nécessité ou non de la voiture pour le dynamisme du centre-ville, la FNAIM insiste surtout sur l’importance de mettre en oeuvre des « politiques publiques volontaristes agissant sur l’amélioration, entre autres, des transports publics et le retour des commerces de proximité ». Commerce, transport et donc aussi logement, la revitalisation des petites et villes moyennes passera forcément par des actions concrètes sur ces trois axes.

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